Полномочия УК многоквартирного дома или какие возможности у управляющей компании существуют по закону? Что входит в обязанности управляющей компании по закону Что обязаны делать управляющие компании

Управляющие компании должны осуществлять свою работу, руководствуясь нормативно-правовыми актами РФ . В основном, полномочия УК многоквартирного дома регламентируются ЖК РФ, но также чем занимается и за что отвечает управляющая компания в сфере ЖКХ, указано и в других законодательных документах:

С 01.09.2014 года деятельность УК должна проводиться на основе полученных лицензий . Управлять домами могут только те организации, которые получили лицензию Госжилнадзора до 01.05.2015 года.

С принятием закона о лицензировании управляющих компаний, государство получило возможность контроля над работой данных организаций. Работа по управлению дома, согласно ст.7 ФЗ №255 , без на этот вид деятельности, на данный момент не допустима.

Внимание! Лицензию на управление может получить только та организация, которая обладает соответствующей требованиям закона материально-технической базой и необходимыми ресурсами для осуществления деятельности.

Чем занимается управляющая компания — перечень обязанностей и услуг

Законодательство РФ предъявляет жёсткие требования к деятельности управляющих компаний. Однако на практике, на сегодняшний день ни одна управляющей компании ЖКХ по закону полностью.

Собственники должны знать и требовать от своей УК выполнения входящих в их обязанности услуг и работ. Рассмотрим, что входит в перечень коммунальных услуг предоставляемых управляющей организацией.

Основные жилищно-коммунальные обязанности, предоставляемые бесплатно по закону

Эксплуатационно-ремонтные и жилищно-коммунальные обязанности УК:

В обязанности управляющей компании также входит оказание организационных услуг:

1. Сбор и передача поставщикам платы за ЖКУ.
2. Выявление лиц, необоснованно пользующихся энергоресурсами.
3. Взаимодействие с поставщиками ЖКУ для обеспечения предоставления услуг надлежащего качества.
4. Хранение технической документации.
5. Регистрационный учёт жильцов.
6. Проведение собраний собственников 1 раз в год для ознакомления их с отчетностью.

Справка: все вышеперечисленные услуги относятся к перечню того, что должна управляющая компания делать бесплатно.

Стоимость большей части работ, проводимых УК по обслуживанию дома, как ремонтно-хозяйственных, так и организационных, уже включена в стоимость квартплаты, которую оплачивают жильцы.

УК обязаны по любым возникающим вопросам. Если собственники желают проверить расход денежных средств, они должны составить запрос в УК с требованием отчитаться за проделанную работу в определённый период.

При любом выявлении необоснованно завышенных или факте нецелевого использования средств можно обращаться в контролирующие организации с жалобой на действия УК.

Из видео вы можете узнать подробно о том, что должна делать УК бесплатно:

Дополнительные платные услуги в сфере ЖКХ

Законодательство РФ определяет только перечень основных и обязательных услуг, предоставляемых управляющими компаниями. Регламентированного перечня дополнительных услуг в законе нет, поэтому урегулирование данного вопроса сопряжено с некоторыми трудностями финансового и правового плана.

К дополнительным услугам УК можно отнести:

• услуги по охране придомовой территории;
• организацию видеонаблюдения;
• установку домофона.

Решение о необходимости предоставления подобных услуг относится к компетенции собрания жильцов. Управляющие компании могут лишь предложить собственникам предоставить подобные услуги за отдельную плату, но не навязывать и не решать выполнять их самостоятельно.

Собственники жилья по своему желанию могут попросить УК организовать широкий спектр услуг, от доставки продуктов до организации услуг по ремонту и химчистке одежды.

Обратите внимание! При организации дополнительных услуг, управленцы будут выступать как посредники между собственниками и организациями, предоставляющими такие услуги. Следовательно, их стоимость будет складываться из платы исполнителям и платы посредникам.

Для принятия решения о заключении подобных соглашений необходимо согласие всех собственников помещений.

Клининговые услуги управляющей компании

Если управляющая компания пройдет лицензирование, то она сможет оказывать клининговые услуги на коммерческой основе, в том числе и на открытом рынке.

Таким образом, компания будет выполнять работы по содержанию общего домового имущества и при необходимости предоставлять платные услуги по клинингу. В них входят такие работы:

• ежедневная комплексная уборка на основе контракта;
• единоразовая уборка;
• чистка прилегающей территории;
• генеральная уборка помещения;
• уборка после строительства и ремонта, после сборки мебели и переезда;
• чистка отдельных поверхностей (напрмиер, окна, пол, мебель);
• мойка витрин, окон, вывесок.

Обязана ли УК предоставлять код домофона?

Вообще, управляющие организации не предоставляют код домофона, если все собственники были согласны на его установку и приобрели специальные ключи. Но есть ситуации, когда сделать это они обязаны.

К примеру, если вы отказываетесь заключать договор на приобретение трубки домофона и ключей к нему, то вы можете либо получить ключи бесплатно, либо вам должны предоставить код домофона для беспрепятственного входа в свою жилплощадь. Вы имеете полное право с этим требованием обратиться в управляющую компанию, написав письменное заявление при необходимости.

Но при предоставлении кода существует риск его чрезмерного афиширования жильцами. И, поскольку законодательно эта обязанность не утверждена, УК имеет право отключить функцию кода домофона в целях сохранения безопасности , а именно препятствия проникновения в подъезд посторонних.

Обязанности по управлению многоквартирным домом

К составу общедомового имущества относятся все помещения вне квартир собственников, само здание со всеми конструкциями и придомовая территория, включая весь земельный участок, границы которого определены проектной документацией. Всё общедомовое имущество должно содержаться в надлежащем состоянии, вовремя ремонтироваться.

Собственники помещений имеют полное право требовать от УК своевременного ремонта и уборки подъездов, поддержания внешнего облика здания.

Кроме того, УК обязана содержать в надлежащем состоянии системы водоснабжения и водоотведения, отопления, газоснабжения, электроснабжения, а также управляющая компания должна систематически проводить осмотры на предмет возникновения аварий и дефектов .

Должна ли УК менять лампочки в подъезде?

Лампочки и другие электроприборы, установленные в местах общего пользования, в том числе подъездах, входят в состав общедомового хозяйства. Управление им и содержание его поручено УК.

Отсюда простой вывод — перегоревшие электролампочки должна заменять управляющая компания . Законодательно это подтверждается и статьей 161 ЖК РФ .

Должна ли убирать подъезд?

В состав общего имущества входит и внутриподъездные помещения. Обязанность уборки данных площадей также утверждена законодательно, как и содержание остального общедомового имущества жильцов.

Поэтому собственники многоквартирного дома имеют полное право требовать выполнения этой обязанности УК.

Обязана ли вести и предоставлять данные из реестра собственников?

К аварийным ситуациям относятся:

1. Прорывы и протечки труб водоснабжения.
2. Засоры систем водоотведения.
3. Нарушение работы электрооборудования.
4. Засоры мусоропроводов и водостоков.
5. Нарушение работы лифта.

Устранение всех этих неисправностей входят в обязанности управляющей компании многоквартирных домов. Затраты на содержание аварийной службы УК должна компенсировать из собственных средств, полученных в порядке оплаты своей деятельности.

Внимание! Никаких дополнительных плат с жильцов, в случае возникновения аварийных ситуаций, УК собирать не имеет права.

Если в штате УК нет собственной аварийной службы, она обязана заключить соглашение с посторонней организацией, специализирующейся на подобной деятельности.

Работа УК по содержанию придомовой территории

В понятие придомовой территории входит вся земля, находящаяся вокруг МКД , границы территории определены землеустроительной документацией.

Весь этот участок — собственность жильцов, следовательно, УК, взявшая на себя обязанность по содержанию общего имущества, обязана поддерживать санитарно-гигиеническое состояние данного участка. Расчёты расходов на уборку и облагораживание данной территории зависят от её размера.

Собственники помещений должны знать, что существует минимальный перечень услуг УК, который они обязаны оплачивать. Отказаться от оплаты любой услуги, входящей в него нельзя (ПП №290 от 03 апреля 2013г.).

Цена за услуги составляется на основе составленной экспертами сметы , в зависимости от технических характеристик конкретного дома и тарифов ресурсоснабжающих организаций. Общая сумма делится на всех жильцов.

Оплата ЖКХ распределяется между всеми собственниками помещений и включается в ежемесячные квитанции. В квитанции содержатся все необходимые реквизиты для перечисления средств на .

Оплату можно произвести такими способами:

• через банк;
• переводом с банковской карты;
• в РКЦ;
• в отделениях Почты России.

УК может также по закону требовать с собственников погашение пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ в срок до 90 дней просрочки. После 90 дней ставка будет равняться 1/130 ЦБ РФ.

Перекрытие канализации за неуплату

Канализация относится к общедомовому хозяйству. Перекрыв ее, можно нанести ущерб всему дому. Поэтому УК не имеет право перекрывать канализацию за долги .

Если такой факт произошел — действия компании незаконны. Можно смело обращаться в суд.

Может ли УК подать в суд на собственника жилья?

Законом УК предоставлено такое право . Через суд она может взыскать задолженность, если собственник не производил оплату управляющей компании за пользование услугами ЖКХ в течении более чем 6 месяцев.

Пакет услуг, предоставляемых УК собственникам жилых помещений, определяется заключёнными договорами. Он может быть минимальным, определённым законодательством или расширенным, зависящим от пожеланий собственников. УК обязана качественно выполнять обязательства по заключённым соглашениям. Знайте, что вы всегда можете и на другую.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Делегирование полномочий по управлению многоквартирным домом (МКД) специальной организации - это один из способов организации контроля за общим имуществом владельцев объектов недвижимости в здании. Другой формой такого управления является создание товарищества собственников жилья (ТСЖ).

Многоквартирный дом является системой из нескольких объектов недвижимости, которые могут принадлежать как физическим, так и юридическим лицам, а также муниципалитету. При этом квартиры или коммерческие помещения в здании являются отдельными объектами, каждому из них присвоен свой кадастровый номер, и каждый из них зарегистрирован в реестре недвижимого имущества за собственником. В самом доме, помимо квартир, комнат, коммерческих помещений, есть также другое имущество, к примеру, несущие конструкции, лифты, лестницы, которые возведены для комфортного проживания граждан. Эти имущественные объекты находятся в собственности всех владельцев недвижимости в здании одновременно. При этом нельзя говорить о том, что одному из собственников принадлежит, к примеру, лестница, а другому лифт. Доля каждого из владельцев есть в любом общедомовом имуществе. Измеряется она соразмерно количеству квадратных метров, принадлежащих гражданину или организации, а выражается в весе голоса при распоряжении общей собственностью.

Учитывая то, что владельцев объектов недвижимости в здании, как правило, много, при этом решения, касающиеся общего имущества, они должны принимать сообща, наладить их взаимодействие между собой достаточно тяжело. По этой причине законодательством предусмотрено несколько способов управления общим имуществом жильцов в многоквартирных домах, одним из которых является делегирование полномочий УК (управляющей компании) посредством договора за определенную плату.

Одной из основных и главнейших функций подобной организации является обеспечение комфортного проживания собственников в здании. Однако не редки случаи, когда организация своими обязанностями пренебрегает. Зачастую УК пользуется тем, что жильцы в доме не знают, какие именно обязанности относятся к компетенции подобных компаний, вследствие чего не могут эффективно отстаивать свои права.

Понятие и законодательная основа деятельности компаний по управлению многоквартирным домом

Управляющая компания - это юридическое лицо, организация, которая посредством заключения договора с собственниками объектов недвижимости в доме осуществляет управление их общим имуществом и обеспечение их комфортными условиями для проживания.

Обязанности и полномочия управляющей компании зависят от ее вида. Можно выделить следующие категории УК:

1. Управляющую. Это организация, которая занимается только управлением общедомовым имуществом. В ее обязанности, к примеру, не входят работы по поддержанию санитарного и технического состояния дома в нормальном виде. Собственники квартир в подобных случаях заключают соглашения с другими компаниями для делегирования этих функций.
2. Гибридную компанию. В спектр полномочий этой организации входят обязанности по управлению общедомовым имуществом, а также по поддержанию здания в нормальном техническом и санитарном состоянии. Помимо этого, она оказывает услуги коммунального и иного характера.
3. Эксплуатационную. Эти компании оказывают эксплуатационные услуги, а также следят за нормальным санитарным и техническим состоянием многоквартирного дома. Осуществляют деятельность на основании договора непосредственно с жильцами или с товариществом собственников жилья.

Таким образом, спектр обязанностей и ответственности управляющих компаний разнится, в зависимости от их вида. Однако, независимо от типа, все они должны осуществлять свою деятельность в соответствии с действующим в Российской Федерации законодательством. К числу основных нормативных актов, регламентирующих деятельность подобных организаций, относятся следующие:

1. ЖК РФ.
2. ГК РФ.
3. Федеральный закон № 210-ФЗ от 30.12.2004 года.
4. Постановление Правительства РФ от 6.05.2011 года №354.
5. Постановление Госстроя № 170 от 27.09.2003 года.

Поскольку отношения между собственниками и компаний относятся к сфере оказания услуг, то они регулируются также ФЗ «О защите прав потребителей».

Обязанности управляющей компании

Собственникам объектов недвижимости в доме важно знать спектр обязанностей управляющей компании для осуществления эффективного контроля за их исполнением, поскольку они являются потребителями услуг и платят за их предоставления денежные средства, а значит, имеют право получать их в полном объеме и надлежащего качества.

Обязанности управляющей организации устанавливаются вышеуказанными нормативными актами, а также договором, который заключается между УК и собственниками объектов недвижимости в доме. Каждый из владельцев может уточнить обязательства, которые взяла на себя компания, изучив текст соглашения.

Согласно статье 162 Жилищного кодекса РФ все владельцы объектов недвижимости в доме, включая физических, юридических лиц, а также муниципалитет, заключают соглашения с управляющей организацией для предоставления услуг жилищно-коммунального хозяйства, управления общедомовым имуществом, а также ремонтных работ, необходимых для поддержания здания в нормальном техническом состоянии.

К обязанностям УК перед собственниками можно отнести:

• обеспечение безопасности проживания граждан в многоквартирном доме. Иными словами, сотрудники организации должны своевременно выявлять и устранять источники опасности для жильцов, а также предпринимать превентивные меры для снижения вероятности их появления;
• сохранение архитектуры здания. Это работы по поддержанию технического состояния здания. Направлены они на недопущение разрушения дома, а также отдаление по времени необходимости капитального ремонта или сноса дома. Однако проводимые мероприятия не исключают в полном объеме нормальный износ конструкций;
• мониторинг состояния общедомового имущества. А также своевременное выявление и устранение возникающих дефектов;
• подготовку здания к отопительному сезону, а также к возможному возникновению чрезвычайной ситуации;
• работы по поддержанию в нормальном состоянии сетей, по которым поставляются такие коммунальные услуги, как электричество, отопление, водоснабжение, газ;
• работы по поддержанию в нормальном состоянии системы водостоков, ливневок, канализации. К примеру, ежесезонная чистка стоков на крыше здания для недопущения затопления;
• контроль за соблюдением правил пожарной безопасности;
• организацию мест для сбора мусора, а также контроль за его своевременным вывозом. Управляющая компания может осуществлять вывоз бытовых отходов как своими силами, так и посредством заключения договоров со сторонними организациями, к примеру, городскими службами. В последнем случае она обязана следить за надлежащим исполнением обязанностей подрядчиками, а также производить с ними необходимые денежные расчеты;
• поддержание нормального санитарного состояния здания. Это, к примеру, организация уборки в подъездах и контроль за ее проведением, качеством;
• обеспечение контроля за нормальным состоянием приборов учета потребления коммунальных услуг.

Обязанности управляющей компании в сфере обслуживания многоквартирного дома:

• организация поставки коммунальных услуг жильцам. Это, к примеру, заключение договоров с поставщиками, контроль качества поставляемых благ, организация расчетов жильцов за пользование коммунальными услугами;
• организация хранения технической документации на здание;
• проведение мероприятий по выявлению неплательщиков;
• услуги по оформлению регистрации по месту проживания жильцам;
• информирование собственников о тарифах на ЖКХ и их изменениях, а также нормативной базе, регламентирующей эти тарифы и деятельность самой УК;
• организация собраний собственников объектов недвижимости в многоквартирном доме.

Общие обязанности управляющих компаний регламентируются действующим законодательством. Помимо этого, при заключении договора между жильцами и УК стороны могут обговорить и прописать в соглашении дополнительные обязанности для организации за отдельную плату.

Ответственность управляющей компании

Законодательство, помимо обязанностей управляющей компании, предусматривает для нее и ответственность за их неисполнение. Так, к примеру, санкции могут применяться за следующие нарушения:

• нарушение правил содержания общедомового имущества. Меры ответственности применяются в случае неоднократных или длительных нарушений, а также если они повлекли серьезные убытки для собственников;
• нарушение в сфере предоставления коммунальных услуг;
• ограничение жильцов в сфере предоставления необходимой информации, отсутствие ее в открытых источниках, отсутствие или ненадлежащее информирование собственников;
• непредоставление технических документов на здание;
• нарушение и отсутствие контроля за правилами противопожарной безопасности.

Для нарушений в каждой из сфер управления многоквартирным домом действующим в Российской Федерации законодательством предусмотрена ответственность. Как правило, применяются нормы КоАП, но в некоторых случаях могут применяться положения гражданского законодательства, к примеру, в случае возврата уплаченных потребителями средств за услугу ненадлежащего качества или вовсе не оказанную.

С 2018 года для управляющих компаний действует обязательное лицензирование. С этого момента организация не вправе заниматься коммерческой деятельностью в этой сфере без получения соответствующей лицензии.

Ответственность управляющей компании за общедомовое имущество устанавливается ст. 7.22 Кодекса об административных правонарушениях. При этом сотрудники, допустившие правонарушение, могут получить штраф в размере до 40000 рублей. К сфере, в которой можно совершить подобные нарушения, относят правила эксплуатации здания, выявление неисправностей в технической части.

К общедомовому имуществу относятся:

• внутридомовые инженерные сети и коммуникации;
• несущие конструкции здания;
• лестничные пролеты;
• крыша, кровля;
• общие помещения, к примеру, подвалы, чердаки;
• прочее имущество, в зависимости от конструкции здания.

Состав общедомового имущества, передаваемого в управление компании, должен быть подробно конкретизирован в договоре.

Помимо вышеизложенного, УК может быть оштрафована за нарушение норм противопожарной безопасности на сумму до 200 000 рублей.

Если компания недостаточно обеспечивает жильцов коммунальными услугами, то к ней может быть применена ответственность, согласно статье 7.23 КоАП РФ. Размер штрафа составляет до 10 000 рублей.

При непредоставлении жильцам необходимой информации в объеме, предусмотренном действующим законодательством, также предусмотрены санкции. Обязанность предоставлять сведения устанавливается ФЗ № 263.

Если в результате ненадлежащего исполнения своих обязанностей управляющей компанией произошла порча личного имущества жильцов, то к организации применяется ответственность на основании статьи 7.22 КоАП РФ. Помимо этого, согласно гражданскому законодательству, собственник, потерпевший убытки, имеет право взыскать расходы с организации, допустившей порчу имущества, в судебном порядке.

Если порча имущества гражданина произошла по вине третьего лица, к примеру, при заливе соседом сверху, убытки взыскиваются не с управляющей компании, а с нарушителя в судебном порядке или возмещаются добровольно.

Количество обращений по вопросу предоставления жилищно-коммунальных услуг в нашей стране находится на первом месте во все уровни и ветви власти. Проживание в многоквартирном доме сулит очень большие заботы для каждого собственника, а именно проблемы с отоплением, водоснабжением, уборкой придомовой территорией или ремонту подъездов. В этой статье мы рассмотрим что управляющая компания должна делать и какие у неё права и обязанности.

Вопросом, что должна делать управляющая компания, чаще всего задаются собственники, которые не удовлетворены качеством проживания в доме. Каждый месяц в своем платежном документе Вы находите строчки оплаты за содержание и ремонт жилья, а куда уходят эти деньги непонятно. Так какой же должна быть управляющая компания в идеале?

Абсолютно не важно какая форма управления в Вашем доме – УО, ТСЖ или ЖСК, услуги, которые должны быть предоставлены собственнику вообщем одинаковы и спрос с руководителя одной из этих организаций будет одинаков. Если в Вашем доме была избрана управляющая организация, то после составления протокола общего собрания управляющая компания обязана заключить договор управления с собственниками многоквартирного дома не менее 2/3 от всей площади дома. Дата заключения договора управления с управляющей организацией и будет являться датой начала управления домом. С этого момента она должна неукоснительно соблюдать все законодательные акты, которые регулируют её работу. В своей работе управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об управляемом доме, его характеристиках и финансово-хозяйственной деятельности. С 01 июня 2016 года вся информация о деятельности управляющей компании обязана размещаться в системе ГИС ЖКХ. Здесь вы найдете всю необходимую информацию. В случае отсутствия информации обязательной к размещению смело обращайтесь в Государственную жилищную инспекцию или прокуратуру. Также согласно, Жилищного Кодекса ежегодно в первом квартале всем собственникам должно быть проведено собрание с утверждением отчёта о финансово-хозяйственной деятельности по управлению дома за предыдущий год. Если такая процедура была не проведена, то также можете обращаться в надзорные органы.

Обязанности управляющей компании

Обязанности управляющей компании по содержанию жилья

Обязанности управляющей компании по содержанию жилья:

• Проводить уборку мест общего пользования, то есть подъездов;
• Проводить уборку придомовой территории, а конкретнее земельного участка, который находится под многоквартирным домом. Если на земельном участке располагаются деревья, то вопрос об их обрезке или сносе также находится в зоне ответственности УК. Если дерево упадет и в результате падения повредит имущество или нанесет вред здоровью человека, то смело подавайте в суд на возмещение ущерба к управляющей компании;
• Содержать фасад дома в надлежащем состоянии: очищать от объявлений или закрашивать граффити;
• Прочистка канализации общедомовых стояков;
• Подготовка дома к осенне — зимнему периоду. Проведение промывки и опрессовки системы отопления, проведение поверки общедомовых счетчиков;
• Очистка крыши от снега и наледи в зимний период;
• Для управляющих организаций это заключение договора с аварийно-диспетчерской службой;
• Взаимодействие с лифтовой компанией (при наличии лифтов);
• Проведение мероприятий по дезинфекции и дезинсекции подвалов и придомовой территории.

Обязанности управляющей компании по ремонту жилья

Обязанности управляющей компании по ремонту жилья:

• Проводить ремонтные работы по восстановлению оконных рам и остекления в подъезде или техническом этаже в случае их отсутствия или поломки;
• Подъезды должны быть окрашены и побелены, в них должно быть освещение, также обязательным является надподъездное освещение;
• Ремонтные работы крыши в случае её протечки;
• Любые ремонтные работы общедомового имущества, связанные с предоставлением коммунальных услуг: стояки холодного, горячего водоснабжения, отопления или канализации, внутридомовых сетей электроснабжения;

Обязанности управляющей компании по предоставлению коммунальных услуг

Обязанности управляющей компании по предоставлению коммунальных услуг:

• Отдельным пунктом хотелось бы сказать, что управляющая компания обязана обеспечить Вас коммунальными услугами. Дело в том, что когда УК берет в управление многоквартирный дом, то заключается договор с ресурсоснабжающей организации на поставку коммунальной услуги. В связи с этим за работу всех инженерных систем дома отвечает компания. Например, если до многоквартирного дома такая услуга, как отопление предоставляется, а в доме её нет, то ответственность здесь несет управляющая компания. Такая же ситуация и с водой, канализацией, газом или светом. Конечно, если услуга отсутствует по вине ресурсоснабжающей организации, то управляющая компания всё равно должна защищать Ваши интересы и приложить максимум усилий для изменения ситуации;
• Предоставление коммунальных услуг собственнику квартиры обязывает управляющую компанию проводить работу по сбору денежных средств за эти услуги и вести претензионно — исковую деятельность;
• Обеспечить своевременный вывоз твердых бытовых отходов и крупных бытовых отходов. Это значит, что управляющая компания обязана заключить договор на вывоз мусора;

Требовать денег сверх тарифа на проведение вышеназванных работ управляющая компания не имеет права, а если ей действительно не хватает для обеспечения своей нормальной деятельности, то обязана провести внеочередное общее собрание собственников с приведение расчетов по данному вопросу.

Если такие услуги не предоставляются то смело , а конкретнее в Государственную жилищную инспекцию.

Но помимо обязанностей у управляющей компании есть ещё и права. Изучить их также стоит, чтобы не попасть впросак.

Все вышеперечисленные пункты составляют основную деятельность управляющей компании. И за свою работу любая организация или руководитель хочет получить денежное вознаграждение.

Доходы управляющей компании

Доходы управляющей компании на данные затраты идут из статьи содержания жилья. Если есть такая строчка как ремонт жилья, то она идёт плюсом и сборы с неё идут на проведение аварийных работ. Надо понимать, что для выполнения всех видов обязательных работ требуются значительные финансы, а мы не указали такие пункты как раскрытие информации, проведение аттестации работников, ведение бухгалтерского учёта и многое другое.

В этом случае у управляющей компании есть право инициировать собрание собственников по вопросу увеличения тарифа на содержание или ремонт жилья. Собрание должно проводиться с предоставлением сметы расходов, обоснованием расчета и других аргументов, которые могут повлиять на принятие решения. Если решение об увеличение тарифа не принято, это не значит, что обязанности УК теряются, работа должны быть продолжена в соответствии с действующим законодательством.

Главное же право, как я считаю есть у управляющей компании - это отсутствие необходимости проводить капитальный ремонт за деньги собственников, собранных по статье содержание и ремонт жилья. Приведем один из самых распространённых примеров. Проведение ремонта балконов. Балконы являются общедолевым имуществом и их ремонтом должна заниматься УК. Но если балконы находятся в состоянии требующим капитального ремонта, то работы они могут не производить. В этом случае их обязанность провести мероприятия по изменению сроков проведения капитального ремонта балконов в этом доме на более ранний. Так должно происходить с любым видом работ, требующим капитального ремонта.

Аналогичная ситуация и оконными рамами в подъездах. Если они находятся в плачевном состоянии, но не сломаны, то управляющая компания вряд ли будет тратить свою прибыль на замену устаревших конструкций. И никакая организация не сможет обязать это сделать.

Взыскание долгов за жилищно-коммунальные услуги

Одним из самых сложных моментов в работе любой управляющей компании это задолжники, с которых иногда и по суду взять нечего. Взыскание коммунальных услуг возможно только через суд. Хотя на сегодняшний день есть возможность проводить ограничение коммунальных услуг задолжника до погашения им задолженности.

Больше всего собственников интересует, какие права есть у управляющей компании по отношению к собственнику, если тот не оплачивает за жилищно-коммунальные услуги.

Имеет ли право управляющая компания отключить электроэнергию

Чтобы выяснить имеет ли право управляющая компания отключать электроэнергию разберем две ситуации. Если к Вам на оплату электроэнергии приходит отдельная платежка от энергетической компании, то значит поставщиком электричества является не управляющая компания и значит и ограничивать эту услуга они не имеют право.

Если же Вы за электроэнергию оплачиваете общей платежкой в УК, то при выполнении всех требований , об уведомлении Вас как должника, можно выполнять ограничение электроэнергии на определенное время.

Имеет ли право управляющая компания начислять пени

Если Вы не оплачиваете за жилищно-коммунальные, то управляющая компания имеет право начислять Вам ежедневно пени в соответствии с п. 14 ст. 155 ЖК РФ, после 31 дня просрочки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования утвержденной Центральным Банком РФ, а начиная с 91 дня просрочки уплачиваются ежедневно пени в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования от суммы задолженности.

Управляющая компания должна проводить очень широкий перечень работ в многоквартирном доме, иначе за бездействие её могут привлечь к ответственности. Ответственность перед законом управляющая компания несет, такую же, как и любая организация. Это может быть, как административная, так и уголовная ответственность. Основными надзорными органами, которые следят за выполнением работы УК в настоящий момент является Государственная жилищная инспекция и прокуратура. В меньшей мере, но также различными полномочиями по проверке компаний обладают органы местного самоуправления, пожарный надзор, Роспотребнадзор, полиция и другие.

Каждая из этих организаций имеет право наложить существенный штраф как на должностное, так и на юридическое лицо за невыполнение требований действующего законодательства. Главная проблема - это доказать, что нарушение имело место быть.

Несколько слов здесь можно сказать и о лицензировании управляющих организаций. После того, как появилась обязанность управляющих организаций получить лицензию, в случае неудовлетворительной работы организации появилась возможность и лишать их этой лицензии. И вроде бы это должно повлиять на улучшение предоставления жилищно-коммунальных услуг. Но не будем здесь особо об этом распылятся, так как полномочия в этом есть только у Государственной жилищной инспекции и только в судебном порядке. Лишать лицензий направо и налево никто не собирается, в первую очередь потому что, если дом останется без управления, хотя и временном, то кто даст гарантию, что другая УО не будет осуществлять управление ещё хуже. Здесь позиция органов власти такова, что собственники, объединившись и так могут переизбрать свою нерадивую управляющую организацию. А, если желания объединятся нет, то и смысла менять что-либо в многоквартирном доме тоже нет.

Вся работа управляющей компании закреплена различными законодательными актами. Используя их умело можно добиться выполнения всех видов работ в многоквартирном доме. Но нельзя забывать, что от активности каждого собственника дома зависит благополучие всего дома.

25.02.19 3456 0

Управляющая компания - это организация, которая обслуживает многоквартирный дом, а собственники квартир ей за это платят.

Такие компании следят за лифтами, поддерживают чистоту в подъездах, ремонтируют трубы в доме. Еще они в ответе за то, чтобы не текла крыша и ни на кого не упала сосулька.

Основной документ, регулирующий деятельность управляющей компании, - Жилищный кодекс РФ.

Что входит в обязанности УК

У управляющих компаний две основных обязанности: по договору они обслуживают дом и контактируют с другими поставщиками коммунальных услуг.

Обслуживание дома. В квитанциях обычно это называют «содержание и ремонт жилья» или похожими фразами.

Как управляющая компания обслуживает дом:

1. Ремонтирует и обслуживает общее имущество: лестничные площадки, сами лестницы, чердаки и подвалы.
2. Ремонтирует отопление, водопровод и электричество в квартирах.
3. Занимается вопросами пожарной безопасности. Например, следит, чтобы на этажах были пожарные краны и шланги, чтобы они работали.
4. Следит за чистотой в подъездах и во дворе круглый год.
5. Вывозит мусор.
6. Нанимает работников и оплачивает их труд. Например, содержит штат дворников, сантехников, электриков и уборщиц.

УК оказывает эти услуги самостоятельно или нанимает подрядчиков. Управляющая компания отвечает за качество и сроки работ перед собственниками.

Контакты с другими поставщиками. Кроме управляющей компании дом обслуживают другие поставщики коммунальных услуг: за электричество, воду и отопление управляющая компания обычно не отвечает.

Она выступает посредником между поставщиками и жильцами дома:

1. Контролирует счетчики коммунальных услуг. Часто управляющая компания отправляет поставщикам показания квартирных счетчиков за жильцов.
2. Собирает плату и работает с должниками. Люди платят поставщикам, а управляющая компания помогает в этом.
3. Предупреждает собственников о перебоях. Например, если будут менять трубы и отключат воду.
4. Информирует об авариях. Если на линию электропередач рухнул столб, УК не будет это чинить, но может сообщить, что произошло и когда дадут свет.

В каких вопросах управляющая компания может и не может помочь

Уборка в подъезде

Может помочь

На лестницах грязь - УК нанимает и отвечает за уборщиц

Не может помочь

Сосед высыпает мусор перед дверью - разбирайтесь с соседом или обратитесь в полицию

Электричество

Может помочь

У вас перегорела лампочка - если не можете поменять сами, УК пришлет электрика. Услуга может быть платной

Не может помочь

Авария на линии электропередач - УК только проинформирует, а ремонтировать будет поставщик электроэнергии

Водопровод

Может помочь

В квартире сломался кран - УК пришлет сантехника

Не может помочь

Летом отключили горячую воду и ведут технические работы - УК только предупредит об отключении

Отопление

Может помочь

Зимой в вашей квартире холодные батареи, а у соседей горячие - УК проверит систему отопления

Не может помочь

В холодное время года просто плохо топят - это поставщик может экономить топливо

Как проверять УК

Управляющие компании размещают информацию на сайтах и предоставляют ее по требованию собственника.

Что проверять. УК обязана предоставлять данные о своей работе по просьбе жильцов. Вы имеете право проверить:

1. Правильно ли выставили счета для оплаты коммунальных услуг. Не завышены ли тарифы.
2. Как управляющая компания выполняет свои обязанности по договору - что сделала, что планирует сделать.

Поищите на сайте. Управляющие компании выкладывают в интернет:

1. Список тарифов и обязательных платежей с ценами. Сравните этот документ со своими квитанциями. Если тарифы в вашей квитанции выше, это нарушение со стороны управляющей компании.
2. Отчет о работе. В нем вы найдете данные о расходах управляющей компании по содержанию дома за определенный период. Например, если в доме и вокруг грязно, проверьте, сколько дворников и уборщиц наняла управляющая компания.

Напишите обращение. Эти же вопросы можно задать с помощью заявления в управляющую компанию. Заявление подавайте в приемную в двух экземплярах: один забираете себе со штампом секретаря. Если подаете заявление через интернет, сделайте скриншот экрана.

Куда жаловаться на управляющую компанию

Руководитель управляющей компании. Сначала обратитесь в саму УК - напишите заявление на имя руководителя. Жалоба в другие места будет весомее, если вы пытались решить вопрос напрямую, но не смогли. Последующие жалобы подкрепите письменным отказом управляющей компании либо укажите, что они проигнорировали обращение. К тому же иск в суд могут не принять, если с вашей стороны не было попытки досудебного урегулирования.

Органы исполнительной власти. С жалобами на УК работают:

1. Госжилнадзор, или жилищная инспекция. Жилищную инспекцию своего региона найдите через поисковик.
2. Прокуратура. Обратитесь в прокуратуру, если заявления в другие места не дали результатов. Сюда можно жаловаться на непринятие мер другими органами власти. Прокуратура может не принять заявление по поводу ржавых труб или грязной воды, сославшись, что это не в их компетенции. А вот если директор управляющей компании присвоил все деньги и скрывается - это их профиль.

Некоммерческие организации. С нарушениями в жилищно-коммунальном хозяйстве борются политические партии и общественные организации, например общества по защите прав потребителей.

Кто контролирует управляющие компании

Это не обязательно те же самые организации, в которые жалуются на УК. Некоторые органы контролируют и рассматривают жалобы, другие только контролируют, а жаловаться туда не стоит. Контроль за управляющими компаниями ведут по нескольким направлениям: соблюдение нормативов, лицензионный контроль, контроль за тарифами и проверка качества работы.

Нормативы и критерии качества коммунальных услуг определяют Министерство строительства РФ и Министерство энергетики РФ. Нормативы показывают, что и в каком объеме нужно среднему гражданину в месяц. Например, сколько воды или электричества он использует, сколько топлива уйдет на отопление. Также Минстрой указывает, что считать качественной или некачественной работой УК и других поставщиков. В целом эти министерства больше издают методические указания, как контролировать, чем проводят проверки.

Лицензирование. Управляющие компании лицензирует Госжилнадзор, а потом устраивает для них проверки. Это называется лицензионным контролем. В ходе таких проверок жилищная инспекция ищет нарушения - и если найдет, то может отозвать лицензию. Если вы сообщите о нарушении в Госжилнадзор, они могут провести внеплановую проверку УК.

Контроль за тарифами. Федеральная антимонопольная служба следит, чтобы управляющая компания устанавливала тарифы на услуги по закону. Этим же занимается региональный комитет по тарифам, а если его нет - региональное министерство энергетики.

Качество услуг контролирует региональное управление Роспотребнадзора. Они следят, чтобы работа УК не нарушала санитарные нормы и требования безопасности. В случае нарушений Роспотребнадзор должен привлечь УК к административной ответственности.

Все эти вопросы проверяют также муниципальные органы власти. Обычно это управление ЖКХ при городской администрации. Раз в год они должны проводить плановые проверки, а внеплановые устраивают при поступлении жалоб.

Жильцы дома тоже могут контролировать свою управляющую компанию - об этом мы рассказали выше.